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Nueva ley hipotecaria, como te afecta
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18
JUN
Nueva ley hipotecaria, como te afecta
El pasado día 16 de Junio, entró en vigor la nueva ley hipotecaria después de tres años de trámites y negociaciones.
Se introducen una serie de cambios en los trámites para todos aquellos que quieran adquirir una vivienda que afecta tanto a consumidores, bancos y notarios.
Las tres principales novedades de esta nueva norma es que se limitan las comisiones por amortización, se especifica quién debe abonar los gastos vinculados a la constitución del crédito y se endurecen las condiciones para que un banco inicie los trámites de un desahucio.
Tal y como comenta Nuria Rando Rando, abogada en el área de Derecho Bancario de Gaona Abogados BMyV, "la nueva ley será aplicable a contratos de préstamos hipotecarios cuyo prestatario, fiador o garante sea persona física y la hipoteca recaiga sobre inmuebles de uso residencial. También cuando la finalidad del préstamo sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir siempre y cuando el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor".
Su objetivo:
Proteger a los consumidores ante la firma de los préstamos hipotecarios. Esta nueva ley quiere asegurar que los clientes entiendan perfectamente los documentos que firman y no haya clausulas abusivas.
Requisitos más estrictos
La nueva ley establece unos exámenes y requisitos más estrictos para garantizar el pago por parte de los compradores.
El banco debe analizar:
- situación de empleo
- los ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo
- los activos en propiedad
- el ahorro
- los gastos fijos
- los compromisos ya asumidos
Otra novedad es que no se concede la hipoteca basándose solo en el valor de la tasación.
Una vez hecho el estudio y consultado el historial crediticio del cliente en la Central de Información de Riesgos del Banco de España, el banco podrá aprobar la hipoteca, solo si esta evaluación indica que el comprador puede pagar. Si no es aprobada, el banco debe informar por escrito al cliente explicando los motivos de la denegación.
Pasos a seguir
Si se aprueba la hipoteca, el banco tiene 10 días para presentar la siguiente información:
- Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN, donde aparece la información sobre el cliente y las características del préstamo (tipo de interés, cantidad, gastos, comisiones, cuotas...). Este documento es vinculante para el banco.
- Ficha de Advertencias Estandarizadas o FiAE, donde se informa al consumidor de la existencia de cláusulas o los índices de referencia usados para fijar el tipo de interés aplicable.
- Documento donde aparezcan todas las cuotas a pagar en caso que el interés del préstamo sea variable
- El cliente debe tener especificado todos los gastos asociados a la firma y si el banco exige o no un seguro del hogar, de ser así, las condiciones del mismo deben estar por escrito.
- El cliente debe ser informado de que va a recibir, de forma obligatoria, asesoramiento por parte del notario. Este punto, lo exige la nueva ley. El banco debe enviar copia de toda esta documentación al notario elegido para tramitar el proceso.
Papel del notario
El notario tiene una primera visita antes de firmar el contrato para aclarar todas las dudas que puedan surgir.
En esta primera cita, gratuita, el cliente será informado de todas las clausulas del préstamo de forma exhaustiva y deberá rellenar un test sobre todo la documentación entregada.
Esta visita debe hacerse como muy tarde un día antes de la autorización de escritura pública. Si durante dicha visita, el notario considera que está todo correcto, extiende un acta, sin coste, se concierta fecha para una segunda visita.
La nueva ley, obliga a una segunda visita, en la cual se firma el contrato, donde se otorga la escritura de préstamo hipotecario.
Con estas dos visitas se pretende:
- Que el cliente conozca al notario antes de la firma ( cosa que antes no ocurria)
- Dar más confianza y seguridad jurídica
- Potenciar la transparencia y comprensión de los contratos y sus clausulas
- Ofrecer un equilibrio entre partes
El seguro
Según la nueva ley, el cliente está obligado a contratar una póliza de hogar, pero no con la entidad que le de la hipoteca.
Hay una excepción, que es que el banco puede ligar la concesión del préstamo a que el cliente y su avalista contraten ciertos productos financieros, eso sí, con información precisa sobre los mismos.
También se permite que el banco pueda ofrecer bonificaciones en el tipo de interés por productos contratados de forma voluntaria, como un depósito, una tarjeta o un plan de pensiones.
Gastos y comisiones
El cliente solo paga los gastos de tasación.
La gestoría, los gastos notariales, la inscripción en el registro de la propiedad y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (IAJD), los asume el banco.
La ley dice que sólo se pueden repercutir "gastos o comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse".
Queda establecido igualmente el derecho del consumidor a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamos sin pagar una comisión. La ley establece el derecho del banco a que se le pague una compensación (la pérdida financiera) cuando el reembolso se produzca en los primeros años del contrato, pero con ciertos límites.
Si el cliente decide amortizar con una hipoteca de tipo variable, el banco podrá cobrar como máximo una comisión del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente en los primeros cinco años de vigencia del contrato o un 0,25% en los tres primeros años. La ley dice que sólo se puede aplicar una de las dos comisiones.
Si la hipoteca es de interés fijo, durante los diez primeros años de vigencia del contrato, la comisión no podrá superar el 2% del capital reembolsado anticipadamente. Tras esos diez años, el límite será del 1,5%.
Respecto a la comisión de apertura, si se pacta entre ambas partes que exista se debe de abonar de una sola vez y debe englobar los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
Cláusulas suelo
La ley las prohíbe en hipotecas de interés variable, pero especifica que el interés no podrá ser negativo, por lo que el banco nunca pagará a los clientes por haberles prestado dinero. Si el euríbor es negativo, como ahora, los intereses podrán ser igual a cero, pero nada más.
Trámites del desahucio
La nueva ley endurece las condiciones para que la entidad financiera solicite el vencimiento anticipado. Sólo lo podrá hacer si en la primera mitad del préstamo hay un impago de 12 cuotas o si la cantidad que se ha dejado de pagar equivale al 3% del capital prestado. En la segunda mitad del préstamo, el banco puede instar la ejecución hipotecaria cuando se produce el impago de 15 cuotas o el 7% del capital prestado.
Se introducen una serie de cambios en los trámites para todos aquellos que quieran adquirir una vivienda que afecta tanto a consumidores, bancos y notarios.
Las tres principales novedades de esta nueva norma es que se limitan las comisiones por amortización, se especifica quién debe abonar los gastos vinculados a la constitución del crédito y se endurecen las condiciones para que un banco inicie los trámites de un desahucio.
Tal y como comenta Nuria Rando Rando, abogada en el área de Derecho Bancario de Gaona Abogados BMyV, "la nueva ley será aplicable a contratos de préstamos hipotecarios cuyo prestatario, fiador o garante sea persona física y la hipoteca recaiga sobre inmuebles de uso residencial. También cuando la finalidad del préstamo sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir siempre y cuando el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor".
Su objetivo:
Proteger a los consumidores ante la firma de los préstamos hipotecarios. Esta nueva ley quiere asegurar que los clientes entiendan perfectamente los documentos que firman y no haya clausulas abusivas.
Requisitos más estrictos
La nueva ley establece unos exámenes y requisitos más estrictos para garantizar el pago por parte de los compradores.
El banco debe analizar:
- situación de empleo
- los ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo
- los activos en propiedad
- el ahorro
- los gastos fijos
- los compromisos ya asumidos
Otra novedad es que no se concede la hipoteca basándose solo en el valor de la tasación.
Una vez hecho el estudio y consultado el historial crediticio del cliente en la Central de Información de Riesgos del Banco de España, el banco podrá aprobar la hipoteca, solo si esta evaluación indica que el comprador puede pagar. Si no es aprobada, el banco debe informar por escrito al cliente explicando los motivos de la denegación.
Pasos a seguir
Si se aprueba la hipoteca, el banco tiene 10 días para presentar la siguiente información:
- Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN, donde aparece la información sobre el cliente y las características del préstamo (tipo de interés, cantidad, gastos, comisiones, cuotas...). Este documento es vinculante para el banco.
- Ficha de Advertencias Estandarizadas o FiAE, donde se informa al consumidor de la existencia de cláusulas o los índices de referencia usados para fijar el tipo de interés aplicable.
- Documento donde aparezcan todas las cuotas a pagar en caso que el interés del préstamo sea variable
- El cliente debe tener especificado todos los gastos asociados a la firma y si el banco exige o no un seguro del hogar, de ser así, las condiciones del mismo deben estar por escrito.
- El cliente debe ser informado de que va a recibir, de forma obligatoria, asesoramiento por parte del notario. Este punto, lo exige la nueva ley. El banco debe enviar copia de toda esta documentación al notario elegido para tramitar el proceso.
Papel del notario
El notario tiene una primera visita antes de firmar el contrato para aclarar todas las dudas que puedan surgir.
En esta primera cita, gratuita, el cliente será informado de todas las clausulas del préstamo de forma exhaustiva y deberá rellenar un test sobre todo la documentación entregada.
Esta visita debe hacerse como muy tarde un día antes de la autorización de escritura pública. Si durante dicha visita, el notario considera que está todo correcto, extiende un acta, sin coste, se concierta fecha para una segunda visita.
La nueva ley, obliga a una segunda visita, en la cual se firma el contrato, donde se otorga la escritura de préstamo hipotecario.
Con estas dos visitas se pretende:
- Que el cliente conozca al notario antes de la firma ( cosa que antes no ocurria)
- Dar más confianza y seguridad jurídica
- Potenciar la transparencia y comprensión de los contratos y sus clausulas
- Ofrecer un equilibrio entre partes
El seguro
Según la nueva ley, el cliente está obligado a contratar una póliza de hogar, pero no con la entidad que le de la hipoteca.
Hay una excepción, que es que el banco puede ligar la concesión del préstamo a que el cliente y su avalista contraten ciertos productos financieros, eso sí, con información precisa sobre los mismos.
También se permite que el banco pueda ofrecer bonificaciones en el tipo de interés por productos contratados de forma voluntaria, como un depósito, una tarjeta o un plan de pensiones.
Gastos y comisiones
El cliente solo paga los gastos de tasación.
La gestoría, los gastos notariales, la inscripción en el registro de la propiedad y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (IAJD), los asume el banco.
La ley dice que sólo se pueden repercutir "gastos o comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse".
Queda establecido igualmente el derecho del consumidor a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamos sin pagar una comisión. La ley establece el derecho del banco a que se le pague una compensación (la pérdida financiera) cuando el reembolso se produzca en los primeros años del contrato, pero con ciertos límites.
Si el cliente decide amortizar con una hipoteca de tipo variable, el banco podrá cobrar como máximo una comisión del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente en los primeros cinco años de vigencia del contrato o un 0,25% en los tres primeros años. La ley dice que sólo se puede aplicar una de las dos comisiones.
Si la hipoteca es de interés fijo, durante los diez primeros años de vigencia del contrato, la comisión no podrá superar el 2% del capital reembolsado anticipadamente. Tras esos diez años, el límite será del 1,5%.
Respecto a la comisión de apertura, si se pacta entre ambas partes que exista se debe de abonar de una sola vez y debe englobar los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
Cláusulas suelo
La ley las prohíbe en hipotecas de interés variable, pero especifica que el interés no podrá ser negativo, por lo que el banco nunca pagará a los clientes por haberles prestado dinero. Si el euríbor es negativo, como ahora, los intereses podrán ser igual a cero, pero nada más.
Trámites del desahucio
La nueva ley endurece las condiciones para que la entidad financiera solicite el vencimiento anticipado. Sólo lo podrá hacer si en la primera mitad del préstamo hay un impago de 12 cuotas o si la cantidad que se ha dejado de pagar equivale al 3% del capital prestado. En la segunda mitad del préstamo, el banco puede instar la ejecución hipotecaria cuando se produce el impago de 15 cuotas o el 7% del capital prestado.
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